Muito se falou neste Jornal do Notário, nas duas últimas edições, sobre os perigos que o Projeto de Lei 3065/04 trazia para o consumidor adquirente de imóvel.
Infelizmente, para tristeza da cidadania, o que se viu foi o "rolo compressor" do Governo Federal passar por cima de todas as conveniências públicas e, pior, passar por cima da democracia naquela que é a sua mais importante afirmação, o processo legislativo, para perpetrar o objetivo do capital, que ignora a tudo e a todos atrás apenas do lucro a qualquer preço.
E esse preço, agora, de acordo com a Lei nº 10.931/04 sancionada pelo Presidente da República, será pago pelos cidadãos, constituindo- se na supressão de toda e qualquer salvaguarda que a sociedade possuía, inclusive a do livre acesso ao Judiciário, o que, diga-se de passagem, afronta norma constitucional.
O que se viu nesse triste capítulo da história moderna da democracia brasileira foi o setor da construção civil, numa demonstração de absoluto desespero, no afã de ver sua aflitiva situação ganhar alguma esperança de solução, terminar por ser o principal apoiador da proposta governamental, tornando-se personagem central na condução, ao lado de lideranças do setor financeiro (Febraban e Abecip, em particular), da derrocada da cidadania.
Do ponto que toca o interesse do cidadão, que se vê desprotegido da intervenção notarial e cai nas garras de um mercado cada vez mais impregnado pelas práticas abusivas e pelo total desrespeito ao consumidor, restará sempre a porta do Judiciário, que saberá avaliar as situações dramáticas de famílias vendo suas economias, duramente empregadas no sonho da casa própria, serem alvo de procedimentos "extra-judiciais", através de leilões promovidos exatamente por aqueles que elaboraram os contratos, fixaram as condições,
impuseram as regras e pretendem, por fim, exercer a judicatura!
Mas não é apenas nesse aspecto que o consumidor brasileiro adquirente de imóvel sai perdendo. Sai perdendo, também, nas inovações trazidas à lei de incorporações imobiliárias, que poderiam ser mais efetivas na sua proteção.
É o caso do patrimônio de afetação, que deveria ser obrigatório e não opcional. As empresas construtoras deveriam obrigatoriamente manter as contas dos empreendimentos segregadas, não se permitindo a possibilidade de outros episódios como o da Encol, em que utilizando-se da famosa "bicicleta", incorporadoras sobrevivem graças aos sucessivos novos
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lançamentos, os mais recentes para viabilizar os mais antigos, até romper a corrente. O que se verá na prática será uma utilização tímida desse instituto, o qual tenderá a ser utilizado com maior ênfase apenas nas hipóteses de financiame-nto bancário à produção por exigência das instituições financeiras, como forma de minimizar os seus riscos. Já aos consumidores, na prática, nenhuma vantagem advirá desse instituto, eis que será, como afirmado, tímida a sua utilização pelas construtoras que têm no autofinanciamento a força motriz do seu negócio e que, diga-se de passagem, são a maioria expressiva no país.
De outro lado, perdeu-se grande oportunidade de incluir na lei, como regra geral para as incorporadoras, várias das obrigações impostas àquelas que optarem pelo novo regime. A própria característica elementar do patrimônio de afetação, de segregar os bens e direitos objeto de cada incorporação, deveria ter se tornado obrigatório para todo e qualquer empreendimento imobiliário.
Longe de se constituir novidade, a obrigatoriedade de entrega periódica aos promitentes compradores - e não apenas à Comissão de Representantes - de demonstrativo do estado da obra já era obrigação imposta ao incorporador desde o advento da Lei nº 4.591/64, muito embora letra morta na quase totalidade dos empreendimentos. E nesse ponto,
ao invés de estabelecer penalização para os incorporadores recalcitrantes, criou-se regra nova exclusivamente para as hipóteses do regime de afetação, inclusive com redução do prazo para três meses e com ampliação da obrigação, com necessidade de demonstração da "correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o
patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados".
Ou seja, ao se definir com clareza critérios mais efetivos para a prestação de contas das incorporadoras, atingiu-se apenas os empreendimentos optantes do regime do patrimônio de afetação. E por que não tornaram essa conduta obrigatória para todas as incorporadoras em todos os seus empreendimentos ? Pela simples razão de que, por um lado os bancos é que exigiram essa "maior segurança" (para eles e não para os consumidores), e por outro
lado as incorporadoras, como antes citado, tiveram que aceitar essa e outras condições, mas não se interessaram pela extensão a todo e qualquer empreendimento. Logicamente que não se interessaram, pois se interessa aos consumidores não poderia mesmo interessar a elas !
A própria figura da Comissão de Representantes, letra morta da lei de incorporações - vez que prevista no artigo 50 mas raramente instituída - deixou de ganhar a atenção devida, eis que urgia estabelecer-se
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penalidade para a falta de providências para sua eleição pelas incorporadoras.
O novo regime tributário especial para os patrimônios de afetação, com alíquota única de 7% para IR, PIS/PASEP, CSLL e COFINS, deveria ter sido permitido a todos os empreendimentos como forma de efetivamente dinamizar o mercado imobiliário e a indústria da construção civil dadas as suas singulares características, por ninguém ignoradas, de se constituírem em segmento da economia com expressiva condição de gerar empregos e de dinamizar
a economia.
Ou seja, ao invés de se aproveitar as idéias incorporadas ao texto da Lei 4.591/64 para a totalidade das incorporações, atingindo as situações do chamado autofinanciamento - que infelizmente termina por significar
também auto-regulação -, o legislador premiou as instituições financeiras, que passarão a ter condições ainda mais ideais para cuidar dos seus interesses, neste ponto apoiado pelas construtoras, que, como acima dito, viram nas inovações legislativas a perspectiva
de alcançarem a sobrevida, ainda que arriscadas a ficarem ainda mais submetidas ao jugo e ao jogo dos bancos.
De outro turno, a alardeada inovação consistente na intangibilidade dos direitos e obrigações da incorporação afetada a eventual falência da empresa incorporada na verdade não se apresenta com tal aura de novidade para o interesse do consumidor.
Com efeito, a Lei nº 4.591/64 já possuía previsões que permitem aos adquirentes segregarem da massa falida as suas frações ideais ou seus imóveis concluídos, tendo o episódio Encol dado demonstração eloqüente dessa possibilidade, com centenas de condomínios tendo tomado as providências para assumir as obras, com os condôminos recebendo as propriedades das frações ideais correspondentes.
Nesse ambiente, serve como alento a certeza de que o Poder Judiciário - ao qual incumbirá decidir sobre os abusos cometidos pelas instituições financeiras nas razões e nos procedimentos de retomada dos imóveis - será chamado para distribuir a justiça, cabendo à Corte Suprema apontar a inconstitucionalidade tanto do afastamento da atividade notarial, prevista na Carta Magna, quanto do leilão extra-judicial que remanesce íntegro na Lei 9.514/97 desde o seu nascimento, por afrontar o comando constitucional do livre acesso à Justiça. Artigo
* Geraldo de Araújo Lima Filho é advogado especialista em Direito Imobiliário e assessor jurídico do CNB-SP
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